A Prefeitura de São Paulo realizou nesta terça-feira (19) um leilão que arrecadou R$ 1,668 bilhão para a Operação Urbana Consorciada Faria Lima, uma das regiões mais valorizadas da cidade nas últimas décadas.
Os recursos serão destinados para intervenções na própria região, como o prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima até a Avenida dos Bandeirantes, além de obras em outras áreas da cidade, como de reurbanização em três favelas, incluindo Paraisópolis.
O leilão foi de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), títulos imobiliários obrigatórios para obras que verticalizam a região da operação urbana, assim como para outros procedimentos.
O certame aconteceu após questionamentos de última hora na Justiça e no Tribunal de Contas (TCM).
O leilão dos CEPACs era muito aguardado pelo mercado imobiliário porque há muitos projetos de construção de novos prédios ou regularização de edifícios que fizeram construções fora das regras municipais e precisam desses certificados para continuarem seus empreendimentos.
O interesse do mercado cresceu especialmente depois que a Câmara Municipal de São Paulo aprovou, em julho do ano passado, a expansão da Operação Urbana Faria Lima para uma área de 500 metros dentro do bairro da Vila Olímpia, chamada de ‘buraco da Faria Lima’.
Esse ‘buraco da Faria Lima’ na verdade era uma área de cerca de 25 quarteirões sem prédios altos, onde no início da Operação Urbana da avenida, há 30 anos atrás, os moradores resistiram e conquistaram o direito de manter as baixas construções.
A área fica entre a Faria Lima, as ruas Santa Columba, Fiandeiras e Santa Justina e a avenida Presidente Juscelino Kubitschek, cujos terrenos foram sendo adquiridos aos poucos pelas construtoras, que desejavam aumentar o coeficiente de construção da área, autorizado pela lei de zoneamento.
Com a mudança aprovada pelos vereadores, o coeficiente de aproveitamento máximo dos terrenos nesse ‘buraco de prédios’ passou de 2 para 4. Ou seja, antes só era possível construir até o dobro da área do terreno; agora é permitido construir até quatro vezes essa área, viabilizando os prédios mais altos.
Fachada do Teatro B32, símbolo da Avenida Brigadeiro Faria Lima, na Zona Sul de São Paulo.
Divulgação/Teatro B32
Para viabilizar as construções com esse potencial construtivo adicional, os proprietários dos imóveis precisavam justamente adquirir os populares Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), leiloados pela Prefeitura.
A arrecadação de impostos oriunda desses papéis será revertida em obras públicas ainda não realizadas dentro do perímetro da operação urbana, que teve a comunidade de Paraisópolis incluída.
As principais macrointervenções registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) como referência para o leilão desta terça-feira (19), são as seguintes:
Prolongamento da Av. Brig. Faria Lima até Praça Roger Patti e alça de ligação com a Av. dos Bandeirantes – Valor dos Cepacs: R$ 263.100.000 (projeto não iniciado ainda)
Prolongamento da Av. Faria Lima pela Rua Ribeirão Claro e alça de ligação sentido Aeroporto de Congonhas – Valor dos Cepacs: R$ 263.100.000 9 (Não Iniciado)
Nova requalificação urbana do Largo da Batata – Valor dos Cepacs R$ 163.519.196 (Obras em andamento);
Finalização do chamado ‘Boulevard Av. Juscelino Kubitschek’ – Valor dos Cepacs: R$ 130.501.589 (Licitação de Estudos e Projeto em andamento)
Produção de Habitação de Interesse Social (HIS) e Remoção das Favelas Real Parque (R$ 72.173.020), Coliseu (R$ 63.699.098 ) e Panorama (R$ 165.500.000) – (Obras e estudos em andamento);
Melhorias das ciclovias da Faria Lima – Valor do Cepacs; R$ 4.394.000 (Licitação de Obra em andamento)
Melhorias de transporte público (aplicação de R$ 200 milhões para custeio da Linha 4 – Amarela), construção de um VLT na Faria Lima (ainda em estudo)
Melhoramento Urbanístico da Av. Santo Amaro – Valor dos Cepacs: R$ 325.848.410 (Obra em andamento)
Ampliação e Melhoria de Espaços Públicos (construção de UBSs, escola de artes e equipamento de educação (ainda em fase de projeto).
Melhorias em Paraisópolis
Dos recursos do novo leilão, entre 60% e 70% devem ser usados para a melhoria da comunidade de Paraisópolis, mas as obras ainda estão em fase de estudo, segundo a Secretaria de Licenciamento e Urbanismo (SMUL). Entre as mudanças que a planeja na área estão:
Abertura de uma grande avenida na comunidade
Extensão da Avenidaa Hebe Camargo até o entorno da estação Morumbi do Metrô.
Construção de moradias populares para 3 mil famílias
Obras de saneamento básico
🤔 O que são Cepacs?
Os Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) são títulos mobiliários emitidos pela Prefeitura e utilizados como contrapartida para a outorga onerosa de direitos urbanísticos adicionais no âmbito das Operações Urbanas Consorciadas (OUCs).
Eles permitem que proprietários ou empreendedores adquiram o direito de construir além dos limites estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, dentro do perímetro definido por cada Operação Urbana.
🔍Esses títulos também servem como contrapartida para a retomada de imóveis embargados pela gestão municipal, por desrespeitarem os limites ou regras de construção.
O mercado imobiliário estima que a área tenha pelo menos 15 prédios que podem ser enquadrados nessa gratuidade agora suspensa.
O mais emblemático deles é o edifício St. Barths, um prédio de luxo da incorporadora São José, na Avenida Leopoldo Couto Magalhães Júnior.
Prédio de luxo foi construído sem autorização
Ele teve as obras embargadas em 2023, por não ter autorização da Prefeitura de SP para a construção dos 19 andares. Na época, a construtora foi multada em mais de R$ 2 milhões (veja vídeo abaixo).
Para retomar a construção do edifício, a São José precisa justamente desses Cepacs que serão leiloados na próxima semana.
